Základní scénář pětileté prognózy vede třicetiletou fixní hypoteční sazbu v USA z 6,25 % v roce 2026 na 5,70 % v roce 2030. Pokles je pozvolný a nestojí na dramatickém uvolnění měnové politiky. Táhne ho kombinace mírně nižšího výnosu desetiletého amerického dluhopisu a stlačování spreadu mezi dluhopisem a hypotékou.
Hypotéky jedou za desetiletým výnosem
Klíčovým vodítkem zůstává výnos desetiletého amerického státního dluhopisu. Hypoteční sazby a desetileté Treasuries se obvykle pohybují stejným směrem, hypotéky jsou ale výš, protože věřitelé do nich promítají další rizika. Tomuto rozdílu se říká spread a s ním pracuje i následující odhad.
Deloitte: desetiletý výnos se ustálí na 3,9 %
Michael Wolf, globální ekonom společnosti Deloitte Touche Tohmatsu Ltd., shrnul očekávání firmy v prosincové aktualizaci Deloitte Global Economics Research Center. „Předpokládáme, že Fed ponechá sazby beze změny až do prosince 2026. Průměrná sazba federálních fondů dosáhne své neutrální úrovně 3,125 % v polovině roku 2027,“ napsal. Výnos desetiletého dluhopisu podle něj bude klesat do druhého čtvrtletí 2027 „a od třetího čtvrtletí 2027 do konce roku 2030 se ustálí na 3,9 %“.
Prognóza Deloitte v jednotlivých letech vypadá takto:
- 2026: 4,05 %
- 2027: 3,95 %
- 2028: 3,92 %
- 2029: 3,92 %
- 2030: 3,92 %
- Zdroj: Deloitte Touche Tohmatsu LTD
Jiné domy počítají s vyššími dlouhodobými výnosy. Goldman Sachs vidí desetiletý Treasury v dlouhodobém horizontu na 4,5 % do roku 2035. Congressional Budget Office (CBO) čeká 4,1 % na konci roku 2026 a postupný růst zhruba na 4,3 % do roku 2030. Tyto předpovědi sloučila do konsenzuální prognózy umělá inteligence Claude od společnosti Anthropic.
Spread se stlačuje pod dvě procenta
Spread mezi desetiletým dluhopisem a třicetiletou fixní hypotékou se v posledních letech držel kolem 2,5 procentního bodu. To je výrazně nad hodnotami z let 2010 až 2020, kdy byl pod dvěma procentními body a často se blížil 1,5. Při spreadu 2 procentní body vypadá výpočet takto:
Sazba desetiletého státního dluhopisu = 4 %
Spread = 2 procentní body
Hypoteční sazby = 6 %
Realita je dnes těsnější. K 5. březnu činil výnos desetiletého dluhopisu 4,09 % a třicetiletá fixní hypoteční sazba 6,00 %, spread tedy 6,00 - 4,09 = 1,91 procentního bodu. Právě sesednutí spreadu pod dvě procenta je jedním z důvodů, proč hypoteční sazby klesly.
Claude AI proto pracuje s proměnlivým, postupně se zužujícím spreadem: „Spread mezi třicetiletými fixními hypotečními sazbami a desetiletým státním dluhopisem je dán rizikem předčasného splacení, kreditním rizikem a nabídkou a poptávkou po cenných papírech krytých hypotékami (MBS). Program kvantitativního utahování (QT) Federálního rezervního systému spready po roce 2022 rozšířil, protože soukromé trhy vstřebávaly více MBS. Spready se koncem roku 2025 začaly normalizovat a očekává se, že se budou dále zužovat.“
- Dlouhodobý historický průměr (1971-2020): ~170 b. b., standardní předkrizová základna
- Stabilní éra (2010-2019): 150-180 b. b., nízká volatilita, QE stlačovalo spready
- Zvýšený průměr po covidu (2022-2024): ~240 b. b., QT, nejistota ohledně MBS, volatilita sazeb
- Současný spread (březen 2026): ~175 b. b., probíhající normalizace
- Předpoklad základního scénáře (2026-2030): 215-180 b. b., postupná normalizace s tím, jak Fed ukončuje QT
Pětiletá prognóza hypotečních sazeb
Po přičtení spreadu základního scénáře k prognóze výnosů vychází následující dráha. První číslo je výnos dluhopisu, druhé spread v procentních bodech, třetí hypoteční sazba:
- 2026: 4,10 % / 2,15 / 6,25 %
- 2027: 4,00 % / 2,05 / 6,05 %
- 2028: 3,90 % / 1,95 / 5,85 %
- 2029: 3,90 % / 1,85 / 5,75 %
- 2030: 3,90 % / 1,8 / 5,70 %
Základní scénář stojí na postupné normalizaci spreadu, zmírňování inflace a umírněné politice Fedu. Claude AI k němu dodal i krajní varianty.
Býčí scénář: měkké přistání
„Fedu se podaří vrátit inflaci ke 2 % bez tvrdé recese. Postupné snižování sazeb ze strany FOMC do roku 2027 stáhne výnos desetiletého dluhopisu na 3,3 %, jak se stlačí termínová prémie. Spread MBS se normalizuje směrem ke svému dlouhodobému průměru 170 bazických bodů, jak skončí QT a obnoví se soukromá poptávka po MBS. Výsledek: třicetiletá fixní sazba poblíž 5,00 % v roce 2030.“
Medvědí scénář: přetrvávající inflace a fiskální tlak
„Inflace zůstane zaseknutá nad 2,5 % a rostoucí americké rozpočtové schodky vyženou termínovou prémii výš, takže výnos desetiletého dluhopisu se bude držet poblíž 4,4 až 4,6 %. Spread se rozšíří na 240 bazických bodů, protože tržní volatilita a nabídka MBS budou zatěžovat sekundární trhy. Hypoteční sazby do roku 2027 vyšplhají k 7,00 %, než do roku 2030 mírně klesnou na 6,60 %.“
Co může prognózu rozbít
Jde o dlouhodobé odhady postavené na historických normách. Neplatí, pokud nastane některá z těchto věcí:
- Desetileté dluhopisy si povedou lépe nebo hůře, než prognóza počítá. Výnosy mohou spadnout při vážném propadu ekonomiky, nebo naopak vylétnout kvůli rostoucím vládním deficitům. Sazby dokážou být nepředvídatelné pokaždé, když do hry vstoupí divoká karta typu geopolitických nepokojů.
- Spread mezi dluhopisy a hypotékami se zúží, nebo naopak dramaticky rozšíří.
- Podstatně se změní měnová politika Fedu.
Tři procenta v pěti letech nikdo nečeká
Žádná z prognóz na příštích pět let nepočítá s tříprocentní hypoteční sazbou. V roce 2007, kdy byly sazby zhruba na dnešní úrovni, ovšem takto nízké sazby na obzoru nikdo neviděl. Události typu Velké recese nebo globální pandemie bývají málokdy na radaru a právě takové zvraty jsou k propadu hypotečních sazeb potřeba.
Pro rok 2027 vychází z uvedené analýzy hypoteční sazba poblíž 6 %. Výrazný pokles v příštích pěti letech se nečeká, změnit výhled by mohla recese nebo jiný neznámý otřes ekonomiky, tedy válka, finanční kolaps či další pandemie.
U hypoték s pohyblivou sazbou a úvodním obdobím fixace hraje v úvaze o délce fixace roli především předpokládaná doba držby nemovitosti a aktuální rozpočet dlužníka, teprve pak dlouhodobé prognózy sazeb.